Czech Republic: Koupili jste nemovitost bez přístupu? Ztratili jste tak nejspíš možnost povolení nezbytné cesty.
Pro případy, kdy vlastník nemovité věci nemůže nemovitost užívat, protože k ní nemá zajištěn přístup z veřejné cesty, slouží institut tzv. nezbytné cesty. Vlastník nemovitosti bez přístupu může žádat souseda, aby mu přístup přes svůj pozemek za náhradu povolil, případně se povolení nezbytné cesty domáhat u soudu.
Institut nezbytné cesty znal i občanský zákoník z roku 1964 (§ 151o odst. 3). Jednalo se však o velmi stručnou právní úpravu, která byla dotvářena bohatou judikaturou. Nový občanský zákoník upravuje tento institut podrobněji, přičemž nově výslovně vymezuje i případy, kdy nezbytnou cestu zřídit nelze (§ 1032). Soud tak nezbytnou cestu nepovolí i v případech, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti nebo úmyslně sám vlastník nemovité věci. K aplikaci tohoto ustanovení se vyjádřil Nejvyšší soud České republiky ve svém rozhodnutí ze dne 15.11.2016 sp. zn. 22 Cdo 3242/2015.
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že toto ustanovení může přicházet do úvahy i v případech, kdy osoba nabývá nemovitou věc, aniž by k ní měla zajištěno spojení s veřejnou cestou, a její jednání lze považovat za hrubě nedbalé či úmyslné. Nejvyšší soud vyšel z toho, že v rámci běžné opatrnosti by se měl nabyvatel zajímat o to, jak je k nabývané nemovitosti zajištěn přístup, a v případě, kdy přístup nijak zajištěn není, se už před nabytím nemovitosti pokusit si přístup k nemovité věci zařídit. Podle Nejvyššího soudu nemá být sankcionována sama o sobě skutečnost, že někdo nabyl nemovitou věc bez přístupu, ale ta okolnost, že nabyvatel lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy nebo povolen soudem, a nepokusil se zajistit si přístup sám před nabytím nemovitosti. Pokud ale snahu vyvinul, ta však byla neúspěšná, nelze mu to přičítat k tíži. Nejvyšší soud se tímto rozhodnutím odchýlil od dosavadní judikatury, podle které ani to, že vlastník sám zavinil, že k jeho stavbě není řádný přístup, nemůže zcela vyloučit možnost zřízení práva nezbytné cesty. Navíc podle tohoto ustanovení se budou posuzovat i jednání, která nastala před 1.1.2014.
Soudy by tak při povolování nezbytné cesty měly posuzovat, jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovitosti, zda o absenci přístupu věděl nebo věděl měl, jestli se nabyvatel pokusil před nabytím nemovitosti přístup získat a zda bylo reálné zajištění přístupu docílit. Vzhledem k tomu, že právní úprava nezbytné cesty upravuje podmínky pro vznik práva jen rámcově, je dán široký prostor pro úvahu soudu. Uvidíme, jak soudy s tímto výkladem naloží a jestli ještě někdy nějakou nezbytnou cestu povolí.
Zdroj: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník