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Neue Regeln für Auskünfte beim slowakischen Grundbuchamt

Vereinfachung der Due-Diligence-Prüfung im Rahmen von Grundstückerwerben.

Seit 1. Oktober 2018 gelten im Zuge einer Novelle des Katastergesetzes (Gesetz Nr. 162/1995) geänderte Regeln bei der Einsichtnahme ins Grundbuch.

Das Immobilienkataster (Grundbuch) in der Slowakei ist ein Informationssystem, in dem die wichtigsten Angaben über Grundstücke geführt werden. Die Eintragung im Grundbuch ist eine notwendige Bedingung für quasi jede Verfügung in Bezug auf Grundstücke. Im Grundbuch werden alle Rechtsbeziehungen zu Immobilien (z. B. Dienstbarkeiten, Pfandrechte) eingetragen und alle relevanten Urkunden aufbewahrt. Das Grundbuch ist damit die entscheidende Informationsquelle bei Grundstücksverfügungen.

Grundsätzlich hat jeder das Recht auf Einsichtnahme ins Grundbuch, sowohl betreffend eigene als auch fremde Liegenschaften. Von dieser Regel gibt es allerdings mehrere Ausnahmen, deren Anpassung zum Gegenstand der letzten Gesetzesnovelle wurde.

Jeder kann Auszüge aus dem Grundbuchsblatt, Katasterpläne und ähnliche Auskünfte über eigene und über fremde Immobilien anfordern. Diese Informationen sind auch über das Internet (www.katasterportal.sk, https://zbgis.skgeodesy.sk) zugänglich. Die Angaben über den Wert der Liegenschaften, die ab 1.10.2018 auch ins Grundbuch eintragungspflichtig sind, sowie über die Geburtsnummer des Eigentümers sind allerdings nur für bestimmte Personen (z. B. Staatsanwälte, Gerichte) zugänglich.

Die Recht zur Einsichtnahme in die Urkundensammlung des Grundbuchs (meist Verträge) ist grundsätzlich nur Eigentümern eingeräumt. Der Zugang zu Urkunden über fremde Liegenschaften wird auch weiterhin nicht möglich sein.

Eine Due-Diligence-Prüfung der Urkunden über die Erwerbstitel der Vergangenheit ist bei jeder größeren Immobilientransaktion notwendig. Viele Behörden haben sich bisher geweigert, an aktuelle Eigentümer auch Urkunden der Vergangenheit offenzulegen. Zum Beispiel hatte der Eigentümer nur Zugang zu den Verträgen, dessen Vertragspartei er selbst war. Die Verträge der früheren Grundstückseigentümer waren oftmals nicht einsehbar, womit die Prüfung deutlich erschwert wurde. Dieser Zustand war sehr unpraktisch, weil auf diese Art und Weise eine rechtliche Analyse älterer Erwerbstitel praktisch undurchführbar war. Durch die Novelle wurde dieser Zustand abgeschafft, sodass der Eigentümer nunmehr Zugang zu allen Urkunden hat. Zukünftig ist es also möglich, vergangene Verfügungen, Preise oder Belastungen etc. einzusehen.

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