Das Steuerpaket – und mit diesem ein Änderungsgesetz zum UStG-cz – sind am Ende des gesetzgeberischen Prozesses angelangt. Wie wirkt sich diese Novellierung auf die umsatzsteuerliche Behandlung von Immobilien aus?
Ein aktuelles Änderungsgesetz zum Umsatzsteuergesetz schränkt im Bereich Immobilien insbesondere den Spielraum für die Geltendmachung von Umsatzsteuer bei Vermietungen zwischen zwei Umsatzsteuerzahlern ein und ändert die Regelungen für den Vorsteuerabzug im Rahmen von Immobilienreparaturen.
Gemäß der gegenwärtigen Rechtslage können sich Umsatzsteuerzahler, die eine Immobilie an einen anderen Umsatzsteuerzahler vermieten, dazu entschließen, Umsatzsteuer in Ansatz zu bringen. Diese Ausnahme von der generellen Regel, wonach die Vermietung von Immobilien umsatzsteuerbefreit ist, wird nun beschnitten. Der Gesetzgeber hat sich entschlossen, für Immobilien, die Wohnzwecken dienen bzw. als Wohnräume ausgewiesen sind, keine Anwendung von Umsatzsteuer zuzulassen. Allerdings kann sich diese Einschränkung mittelbar auch auf Gewerberäume auswirken, denn die Auflistung der betroffenen Immobilien im Gesetz umfasst u.a. „Bauwerke, in denen wenigstens 60% der Grundfläche des Gebäudes (bzw., bei einer teilweisen Vermietung, des entsprechenden Gebäudeteils) aus Wohnraum bestehen.“
Mit anderen Worten, werden in ein und demselben Gebäude im genannten Verhältnis sowohl Wohnräume als auch andere Nichtwohnräume vermietet, so lässt sich USt. noch nicht einmal auf die vom Vermieter zu gewerblichen Zwecken vermieteten Flächen anwenden.
Sorgen kommen außerdem auf Steuerzahler zu, die eine Immobilie repariert haben, falls der Nettowert sämtlicher empfangener steuerbarer Lieferungen und Leistungen mehr als 200 000 CZK beträgt und die Steuerzahler Vorsteuerabzug anmelden: entschließen sie sich dann innerhalb einer Frist von 10 Jahren ab Vornahme der über den genannten Grenzwert hinausgehenden Reparaturen dazu, die fragliche Immobilie zu verkaufen, so müssen sie prüfen, ob die Gründe dafür vorliegen, den im Zusammenhang mit der Reparatur geltend gemachten Vorsteuerabzug entsprechend anzupassen. Dies ist eine relativ tiefgreifende Änderung: bisher nahmen Steuerzahler überhaupt keine Anpassung solcher Vorsteuerabzüge in Bezug auf Reparaturen an Immobilien vor, und zwar deshalb, weil Reparaturen im Unterschied zu wertsteigernden Maßnahmen aus Sicht des Steuerrechts kein Anlagevermögen sind. Für Reparaturen, die vor Inkrafttreten der Neuregelung begonnen aber erst nach Inkrafttreten der Neuregelung abgeschlossen werden, wird dem Steuerzahler die Wahl gelassen, ob er nach der neuen Regelung vorgehen möchte oder nicht.
Des Weiteren kommt für Dienstleistungen, die vom Vermieter in Verbindung mit der Vermietung der Immobilie als solcher erbracht werden (z.B. Objektschutz oder Raumpflege seitens eines Drittdienstleisters), eine besondere Regelung zum Einsatz, was die Bestimmung des Zeitpunkts für die Erbringung der steuerbaren LuL anbelangt: in solchen Fällen gelten die steuerbaren Leistungen erst zum Tag der Feststellung des tatsächlichen Preises als erbracht (und also nicht bereits mit deren Erbringung).
Die Änderung der Regeln für die Geltendmachung von Umsatzsteuer bei der Immobilienvermietung tritt mit Beginn des Jahres 2021 in Kraft; die beiden anderen Änderungen bereits zum 1. April 2019.
Quelle:
Parlamentsdrucksache Nr. 206 Gesetzesentwurf der Regierung: Änderungsgesetz im Bereich Steuern
UStG-cz (Ges. Nr. 235/2004 Slg., über die Umsatzsteuer)