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Ersitzung im slowakischen Immobilienrecht - NEUE REGELN!

Ersitzung kann ein praktisches Mittel für den Erwerb des Eigentumsrechts oder anderer Rechte sein, wie z.B. des Wegerechts. Durch die neuen Regeln sollen aber mögliche Betrugsfälle bei der Ersitzung vermieden werden.

Vor jedem größeren Immobilienkauf prüft der Investor, ob die Immobilie auch im guten rechtlichen Zustand ist, d.h. ob der Verkäufer nicht nur laut Grundbuch der Eigentümer ist, sondern ob er auch einwandfreie Erwerbstitel für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren nachweisen kann. Zehn Jahre deshalb, weil diese Frist der Länge der Ersitzungsfrist entspricht. Die Ersitzung ist aber auch für den künftigen Erwerb einer Immobilie oder sogar einer Dienstbarkeit, z. B. eines Wegerechts, von Belang. Nutzt der Eigentümer einer Immobilie gutgläubig ein Wegerecht, obwohl sein Erwerbstitel an diesem Wegerecht sich als mangelhaft zeigt, so kann er es trotzdem durch Ersitzung erwerben.

Dies ist sicher für Immobilienprojekte wichtig, bei denen die Mängel der Eigentumstitel im Wege der Ersitzung behoben werden können oder dort, wo auf diese Weise die fehlenden Rechte sichergestellt werden können. Stellt beispielsweise ein Investor fest, dass er kein Recht besitzt, die zu seiner Immobilie führende Straße zu nutzen, so kann er unter Umständen das Wegerecht durch die Ersitzung erwerben. Allerdings wird ab Mai 2021 jene Prozedur, die zu der rechtskräftigen Bestätigung der Ersitzung führt, deutlich verschärft. Dies soll vor allem mögliche Betrugsfälle ausschließen. In der Vergangenheit wurde nämlich die Ersitzung durch Notare bestätigt (beglaubigt), die sich nur mit der Erklärung des Ersitzenden begnügt haben, oft ohne die sachlichen Bedingungen der Ersitzung zu prüfen.

Nunmehr muss über die Ersitzung das Gericht in einem besonderen Verfahren entscheiden. Der Ersitzende hat zuerst die sachlichen Bedingungen nachzuweisen - vor allem den gutgläubigen Besitz während 10 Jahre. Falls diese Bedingungen nach Meinung des Richters erfüllt sind, wird allen Betroffenen die Möglichkeit der Einlegung des Einspruchs eingeräumt. Als Betroffene gelten Personen, deren Rechte im Grundbuch eingetragen sind und durch die Ersitzung betroffen werden. Auch jene, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, können sich melden (die gerichtliche Aufforderung wird auf der amtlichen Tafel veröffentlicht). Somit entscheidet über die Ersitzung zuletzt das Gericht.

Quelle: Gesetz Nr. 161/2015 Slg. Slowakische Zivilaußergerichtsordnung idgF.

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